蹊跷俩合同,生变怎赔偿?
作者:文/文溪音 发布于:2014-05-26 16:32:13.0 浏览次数:1409

一家残疾人福利企业租赁了另一家动力公司的旧厂地,当租赁至第9个年头时,双方发生了争执,最终打起了合同官司。那么,出租方与承租方之间到底存在着一桩怎样的租赁合同纠纷,导致双方在依约履行合同中矛盾风生水起,而走上诉争不断之路呢?

蹊跷俩合同,生变怎赔偿?

文/文溪音

租赁:双方签订俩合同

2002年,甘肃福利建筑装饰工程公司(以下简称:福利公司)负责人、残疾人张虎,为了解决公司办公场所问题,于2002年6月1日经与甲方兰州兰石机械设备公司动力厂(以下简称:动力厂)磋商,两家公司签订租赁合同。

6月1日签订的《意向合同书》约定:甲方将动力厂供水车间东半部分出租给乙方福利公司,具体面积经双方实地测量后确认;租赁期限为30年,即从2002年6月1日至2032年5月31日止;租金为1.6元/月平方米,支付方式为年付;合同签订后施工项目开工前乙方向甲方支付30000元定金;在租赁期限内每10年调整租金一次,调整幅度不得超过原租金总额的30%。该《意向合同书》还约定:其他未尽事宜,双方签订正式合同时约定;本合同与正式合同具有同样法律效力。

10天后的6月10日,甲乙双方即签订第二份合同《场地租赁合同》。《场地租赁合同》具体对租赁场面积、年租金数额、付款方式、租赁双方各自承担的责任和义务、包括项目施工要求、履行手续以及不可抗力等作出了详细的约定。合同称:租期届满,承租方无条件返还租赁标的及其地上建筑物;如承租方有继续租赁的愿望,在同等条件下具有优先租赁权。该《场地租赁合同》设置约定的租赁期限为10年,即从合同签订后承租方租赁设施竣工之日起计算为2002年8月31日至2012年8月30日止。

判决:一合同效力被否

上述合同签订后,承租方依约向出租方交付了30000元定金,按期交付年租,垫资580多万元为出租方建造竣工了近5000平米的办公楼和库房。2011年8月即租赁笫9年时,出租方依据《意向合同书》开始向承租方涨租金,原年租金69408元,现要交年租金10万元。“可后来没想到又将年租金猛涨至100多万,这远远超出了调整幅度不得超过原租金总额30%的约定,我们当然表示反对,这就使得闹下的矛盾更加激化了。”福利公司张总说。

2012年10月,出租方将承租方告上了法庭。原告兰石集团公司(出租方动力厂后被合并)的诉讼请求是据于《场地租赁合同》约定提起的。起诉书称“2002年6月10日签订的《场地租赁合同》期限为10年”,“租赁期满,承租方无条件返还租赁标的及其地上建筑物”,“我方开会几次提前书面告知被告腾房,但被告却置《场地租赁合同》于不顾,反复提出无理的赔偿要求,至今仍在占用而拒不返还租赁标的及地上建筑物。故诉至法院请求依法判如所请”。

尽管被告福利公司出庭应诉时向法庭提交了《意向合同书》、《场地租赁合同》以及《施工协议》、工程决算表等,并陈述了观点,但被告在一审中还是输了官司。

2013年2月1日,兰州市七里河区法院作出了一审判决称,本院认为:原、被告双方签订的《意向合同书》和《场地租赁合同》系双方真实意思表示,《场地租赁合同》是在《意向合同书》之后签订的,合同内容不违反国家法律及行政法规的规定,合同合法有效,原、被告双方应全面遵守并切实履行合同义务。《意向合同书》系双方在签订正式合同之前的意向性约定,是签订正式合同的基础,待正式合同签订后《意向合同书》约定的权利义务随即转移至正式合同即《场地租赁合同》,至此,《意向合同书》不再具有法律约束力……《场地租赁合同》约定合同期限10年,现合同已到期。判决被告福利公司在本判决生效后10日内,返还租赁的场地及其地上建筑物。

被告福利公司不服判决,后来不断地向上级法院上诉,但依然是败诉,得到的结果是维持原判。

焦点:俩合同条款之辩

“我们真不知道为什么这么判?”福利公司张总及几十名残疾职工面对合同和判决书,不断地发问。

承租方福利公司及其代理律师在庭审中陈述:《意向合同书》与《场地租赁合同》两份合同具有同等法律效力。在这起租赁纠纷中,其《意向合同书》与《场地租赁合同》的约定内容与方式,有别于其他形式的意向合同与正式合同间的关系,本案的俩合同书显然具有特殊性。一是《意向合同书》明确提岀和约定“其他未尽事宜,双方签订正式合同时约定”、“本合同与正式合同具有同样法律效力”。可见,此《意向合同书》是作为与后签订的第二份《场地租赁合同》共同有效的合同。本案中,此《意向合同书》的“意向”并非是简单概念和字意上的“草拟”或“草签”,而是有这特定条款指向和特定条款注明的。二是从第二份《场地租赁合同》约定形式和内容来看,的确也是只对《意向合同书》中“其他未尽事宜”作了明确细化约定。如果签订了《场地租赁合同》就认为这是惟一的正式合同,而不认可《意向合同书》原约定条款的有效性,那么正式合同就必须针对意向合同书中原不利或冲突的约定条款,作出相应的更正或说明(如租赁期限以此本正式合同约定为准或签订正式合同后意向合同书该条款作废等)。但《场地租赁合同》所有约定的条款中,均没有一个字对第一份签订的《意向合同书》中明文确定的“本合同与正式合同具有同样法律效力”的强制性规定作出任何的更正或说明。正如法官所说的该俩合同是双方真实意思的表示,是合法有效的,但不能之后又否定了《意向合同书》。反之,如果《意向合同书》只作为一种“意向”草拟或草签的,就不应该出现“本合同与正式合同具有同样法律效力”等的特别约定;即便约定了,那么也应该在签订《场地租赁合同》条款中必须重新加以更正或说明。《意向合同书》中之所以有对“其他未尽事宜,双方签定正式合同时约定”、“本合同与正式合同具有同样法律效力”的特别约定,其实其本身就是对已签就的《意向合同书》条款予以无可辩驳的肯定,并予《场地租赁合同》是同等合法有效的一种明确、具体、不排斥的特定认可,更何况《场地租赁合同》条款中因此也就并没有对此作出的这一明确的特别约定再提起异议。法院判决以此《场地租赁合同》是后签的正式合同取代了之前被谓之为“意向”的《意向合同书》,至此《意向合同书》不再具有法律约束力,此认定仅仅是一种推定。依据合同法相关规定,约定大于法定。任何法律没有规定租赁协议后签订的取代先签订的(除非特别约定的除外),也没有任何法律规定法官的推定能够否认或推翻合同签订人的意思自制。因此,法院对本案合同约定的特定形式不作具体分析,而利用推定的方式否认合同意思自制的认定及判决是严重违法的。《意向合同书》与《场地租赁合同》是互为连贯、补充、不可分割的一个完整整体,怎能单一的断章取义主张诉请和作判呢。

三是俩合同符合“合同期限30年”、“在租赁期限内每10年调整租金一次”的合约特性与特征。《场地租赁合同》约定的租赁期限10年,正是为了实现总合同期30年“租赁期限内每10年调整租金一次”的阶段性界线收费而设置的,也就是,此签订的“10年”是总合同期30年“租赁期限内每10年调整租金一次”中的第一个“10年”期。虽然《场地租赁合同》约定的起止期限延后了几个月,但这是因为承租方要为出租方垫付巨额资金翻建办公楼及库房需用工时而共同商定顺延的。从本案看,出租方在承租期到第9年提涨了租金,而且到第10年起又猛涨百万租金。如果出租方只认可《场地租赁合同》是惟一的所谓正式合同的话,那他在合同“10年”到期时只有提出解除合同的请求(包括自然终止),而没有权利利用《意向合同书》连续向承租方提出涨租金。出租方一方面利用《意向合同书》主张权利涨租金,承租方也不得不依约尽相对义务要交付,但出租方另一方面在猛涨百万租金无奈满足自己单方欲望需求时,又声称不承认《意向合同书》的有效性,真是出尔反尔自相矛盾。要知道《场地租赁合同》条款中并没有涨租金这一说!

“所以,法院在没有厘清俩合同的原则性条款的关键前提下,其它如租赁期满承租方该怎样怎样、出租方出示多少次公司办公会议文函称不予继续出租……等等,均不是主要的。”承租方张总说,“无论是围绕‘租赁期限内每10年调整租金一次’的合同10年一签订,还是整体合约30年到期时,都会涉及到如数或无条件返还租赁标的物的情形。但《场地租赁合同》10年期合约中又明确约定了‘如承租方有继续租赁的愿望,在同等条件下具有优先租赁权’,这说明合约仍是连续租赁的,只是新接管动力厂的兰石公司违约猛涨了上百万的年租金,才导致调涨租金幅度严重超限违约而破了不能‘同等条件下……’续租的约定。因此,履约生变是其单方首先毁约的行为表现,对我方是没有效力的。出租方在合同规定期限没到前就拉电断水强要涨租金的行为是违约错误的,对此造成承租方长期停工停产以及因违约涨租金等行为在先,导致合约不能维系而中止等的一切损失应当赔偿。”

“法院利用错误的事实推定做出的判决,严重损害了承租人及公司几十名残疾人的合法权益。如果没有这被共同认定为‘与正式合同具有同样法律效力’的30年总合同有效期,我们也不可能让残疾职工千方百计筹集巨资垫建的。”福利公司虽然被判败诉了,但他们相信终究会得到合理的补偿,因为《意向合同书》中特定的约定条款和事实明摆在那儿呢。

2014年3月18日,当地法院联合有关人员决定对承租标的物强制执行,但未果。3月27日凌晨,出租方自行组织一批人员将承租标的物予以拆毀,但后在在场残疾职工的再三阻拦下停止了强拆。

“目前,当地人大、政法部门正在受理这一合同纠纷的调处。”福利公司张总告诉媒体说,“法院也暂缓了执行。”

而对于出租方兰石公司看来,他们对于本案的观点一直认为法院的判决是公正的,《意向合同书》无效。

那么这桩合同纠纷案到底如何解决?本案中《意向合同书》与《场地租赁合同》法律效力到底如何认定?承租方福利公司最终能不能获得赔偿?让我们拭目以待。

 

关于我们 - 广告刊例 - 联系方式 - 诚聘英才 - 法律声明 - 征稿启事

Copyright © 2004-2010 fazhiyushehui.net Corporation, All Rights 法制与社会版权所有

增值电信业务经营许可证:京ICP证090059号 【北京市公安局备案号:1101083669】技术支持:驱动力·西格网络
客服热线电话: 400-650-9605  文明办网文明上网举报电话: 010-62578185  举报邮箱 :tousu@legist.com